«Мечты растворяются в мерзлоте»: что на Севере с жильем

Дом, милый дом

На Севере не самая печальная ситуация с точки зрения жилищного строительства и жилья в целом. По данным ВЭБ.РФ, в Мурманске и Норильске дела с жильем обстоят лучше, чем в других городах России. Во многом такие показатели – результат очень низкой стоимости квартир по сравнению с остальной Россией и высокого уровня благоустройства: коммунальные службы в городах работают исправно. Отмечают и разнообразие жилой застройки.

Правда, ключевое отличие от прочих регионов в том, что на Севере совсем нечасто строят новые многоквартирные дома: в Мурманске, например, после 1980 года построили только 32% жилья, а в Норильске – почти 52%. При этом в среднем по стране в городах этот показатель достигает 58,5%. Особняком среди северных городов стоят населенные пункты ЯМАО и ХМАО, где все показатели гораздо выше благодаря большим доходам в самих регионах.

Значит ли это, что строительство стоит на месте? Нет. На деле на Севере растет частный сектор. По итогам 2021 года из 50,8 тыс. квадратных метров введенного жилья в Мурманской области 36,2 тыс. «квадратов» – жилые дома, построенные населением на земельных участках Мурманской области, следует из интервью генерального директора Центра содействия жилищному строительству Мурманской области Раисы Бондарь РБК.

Росту способствует административная поддержка строительства частного жилья. В Мурманской области из таких – программа «Свой дом в Арктике». В рамках нее заявители могут получить единовременную выплату на покупку домокомплекта – готового здания – или строительство собственного дома, если речь идет о многодетных семьях, ветеранах боевых действий и членах их семей, врачах и учителях. Выплачивают 1,5 млн рублей, а для других категорий – 1 млн рублей. Для того чтобы подать заявление, нужно иметь земельный участок на территории Мурманской области. С момента запуска программы власти получили 231 обращение, 181 из которых одобрили.

РБК приводит комментарий руководителя мурманского агентства «Кристалл Недвижимость» Владимира Принцева: «Стандартные дома с хорошим ремонтом недалеко от Мурманска интересуют в среднем 3–4 человек в неделю. Стоимость таких объектов оценивается приблизительно в 7–7,5 млн руб».

Как строят дома

За последние годы и само строительство частных домов значительно улучшилось: рынок увеличился, и предложений стало больше. Заказчик уже понимает, что ему нужно, и знает, что требовать от производителя. Сейчас заказчики чаще обращаются в строительные компании, нежели к частникам.

Стоимость готового дома у компании и частной строительной бригады примерно одинаковая, но во втором случае все риски лежат на плечах клиента. Поэтому многие частные бригады устраиваются работать в компании, а потом, размещая объявление на «Авито», указывают, на какую компанию работали. Так доверие клиента повышается.

Летом заказов много, зимой работают только большие строительные компании, у которых есть возможность делать зимний монтаж. Как правило, стоимость таких работ будет гораздо выше, так как постоянно приходится греть землю. Большинство компаний готовят фундамент в теплое время года, а монтаж и возведение конструкций оставляют на зиму.

Из чего строят дома

Север – разный. Если в городе есть собственная производственная база – кирпичные и бетонные заводы, то стоимость возведения объекта будет гораздо ниже. В другом случае материалы приходится везти с «материка» или морем. Поэтому принятие производственных решений сильно зависит от технологической и трудовой базы в каждом конкретном регионе.

Заказчики часто сталкиваются с проблемами, когда при проектировке объектов хочется новшеств и современных решений, но ресурсная база не дает эти идеи осуществить. А везти материалы из других регионов ради красивой картинки не представляется возможным из-за стоимости доставки. Поэтому как использовали бетон и кирпич, так и продолжают использовать.

Известная проблема Крайнего Севера, которая в итоге становится не только социальной или демографической, но и архитектурно-строительной, – это миграция. Сотрудники руководящих позиций могут приезжать из других регионов, приняв предложение о работе, и уволиться в течение года. За время работы на Севере они успевают принять ряд генеральных решений, которые в дальнейшем будут долго адаптироваться или не адаптируются вовсе под местный контекст. Например, предложить администрации обратить внимание на современные строительные материалы: их привозят, но обнаруживается большое количество негативных сторон, и материалы быстро разрушаются в условиях вечной мерзлоты. Профессионалы из других областей могут не обратить внимания на эти характеристики и принять непродуктивные решения.

Поэтому остаются только бетон, кирпич и черный металл. Большинство проектов как находились в зависимости от технологических ресурсов, так и остались. Все мечты, как они были, потихоньку растворяются в мерзлоте.

Для каркасных домокомплектов компания «Вудэко» Евгения Радзишевского использует сухую строганую доску в качестве основного строительного материала. Для утепления – исключительно каменную вату, так как только этот материал показал высокое качество в применении. Дерево пробовали привозить из нескольких регионов: из Центральной России, где лес считается «летним», и с Севера, где лес – «зимний». Самая качественная доска оказалась в Карелии: для строительства в условиях низких температур древесина «зимнего» леса подходит лучше. Железобетонные конструкции в Мурманске для строительства частных домов используют редко – в отличие от деревянных домов стоимость будет примерно на 50 процентов выше.

Откуда Север берет строителей

Естественно, в Арктике не только особые условия, но и нормативы – специфические. В России для арктической зоны существуют свои градостроительные требования, как и в любом другом регионе РФ. Просто в Заполярье нормативы отличаются особенно сильно. Например, стены должны быть толще, уклон для кровель – больше, чтобы снег не скапливался, оконные проемы – меньше, чтобы не задувало. О том, какими именно правилами руководствуются при застройке города, мы уже писали в другом тексте.

Приобретать узкоспециализированные знания, помимо теории, будущим строителям и архитекторам приходится непосредственно в поле. Отдельных «северных» академических программ, готовящих специалистов к работе в условиях вечной мерзлоты, не предусмотрено. По словам норильского архитектора Михаила Волгина, у него на кафедре в Красноярском политехническом институте был семестр по строительству на Крайнем Севере, но приобретать практические знания пришлось уже после переезда в Норильск. Поэтому последние 30 лет он наращивает опыт – свыше той нормы, которая необходима бригадам, прорабам и проектировщикам для строительства в любом другом регионе.

Тем не менее Заполярный государственный университет им. Федоровского на программе промышленного и гражданского строительства отдельно уделяет время двум дисциплинам, касающимся «северных» проблем, – это «Жизнеобеспечение городов Арктики» и «Механика вечномерзлых грунтов».

Ситуация осложняется тем, что раньше в Норильске обменяться знаниями о специфике региона можно было с сообществом профессионалов, сформированным практикующими архитекторами. Сейчас в Союзе архитекторов Норильска состоит 11 человек, но многие из них уехали на «материк» и изредка приезжают в город.

Что будет дальше

Волгин работает в Союзе архитекторов России, где система заказов общегосударственная и можно участвовать в проектах независимо от их географического месторасположения. Но желания брать заказы из других регионов нет: на Крайнем Севере хватает работы, да и площадка, грунты и возможные технические решения местному специалисту уже известны. Работать с другим регионом – это брать ответственность и заново знакомиться с особенностями и условиями проектирования объектов.

Евгений Радзишевский работает в Мурманске и, несмотря на поступающие заказы из других регионов, тоже предпочитает заниматься строительством в своей области. На рынке большое количество конкурентов: доставка готового домокомплекта из Мурманска, к примеру, в Петрозаводск обойдется клиенту гораздо дороже, чем если бы он оформил заказ у ближайшего производителя. И даже если клиенты обращаются в компанию Евгения, впоследствии они отказываются от заказа из-за высокой стоимости доставки.

В сравнении с другими регионами на Севере зарплатный фонд выше из-за повышающего коэффициента. Но и стоимость строительно-монтажных работ выше примерно в два раза из-за большей трудозатратности. Так строительство на Севере остается в каком-то смысле «самозамкнутым»: рынок развивается в частном секторе, а в уже построенных домах занимаются отделкой и ремонтом. И пока все идет неплохо.

Как считают эксперты, в Мурманске наблюдается тенденция на расширение рынка компаний по строительству типовых частных домов: это дешевле, чем купить квартиру, и быстрее, чем возводить кирпичный или бетонный дом. Поэтому в ближайшие годы ожидается максимальная застройка частного сектора. А в Норильске могут начать строительство домов с металлическим каркасом и стенами из гипсокартона. «Нам говорят, что это ноу-хау, а я не знаю, современно это или страшно», – говорит Михаил Волгин.